Deux stratégies, deux profils d’investisseur
La loi Jeanbrun est l’un des rares dispositifs de défiscalisation à ouvrir aussi largement la porte à l’ancien rénové, en plus du neuf. Ce choix n’est pas qu’une question de goût : il engage des taux d’amortissement différents, des niveaux de risque différents, et une gestion de projet très différente selon l’option retenue.
Investir dans le neuf
Les avantages du neuf
- Taux d’amortissement plus élevés : de 3,5 % à 5,5 % selon le type de loyer, contre 2 % à 3 % pour l’ancien.
- Garanties constructeur : garantie décennale, garantie de parfait achèvement, garantie biennale, une sécurité juridique que l’ancien n’offre pas.
- Aucun travaux à piloter : le bien est livré prêt à louer, sans gestion de chantier, de devis ou d’artisans.
- Performance énergétique native : les logements neufs respectent les normes thermiques en vigueur, sans travaux de rénovation à prévoir avant plusieurs années.
Les inconvénients du neuf
- Prix au m² plus élevé que dans l’ancien, ce qui peut réduire le rendement locatif brut.
- Délais de livraison en VEFA : l’engagement locatif ne démarre qu’à la livraison, parfois 18 à 24 mois après la signature, ce qui retarde d’autant le début de l’amortissement.
- Localisation parfois excentrée : les programmes neufs se situent souvent en périphérie des centres-villes, faute de foncier disponible en cœur de ville.
Investir dans l’ancien avec travaux
Les avantages de l’ancien rénové
- Prix d’achat généralement décoté par rapport au neuf, même une fois le montant des travaux intégré.
- Emplacement en centre-ville : les biens anciens se situent souvent dans des zones déjà établies, avec commerces et transports à proximité.
- Déficit foncier renforcé : jusqu’à 21 400 €/an imputables sur le revenu global (contre 10 700 € en droit commun), un avantage cumulable avec l’amortissement Jeanbrun.
- Valorisation patrimoniale : un bien rénové avec un DPE amélioré gagne en valeur de revente et en attractivité locative à long terme.
Les inconvénients de l’ancien rénové
- Risque de dépassement budgétaire sur les travaux, notamment en cas de découverte de désordres non anticipés (structure, réseaux, amiante…).
- Délais de chantier incertains, dépendant de la disponibilité des artisans et de la complexité du bâti existant.
- Obligation d’atteindre un DPE A ou B après travaux : un objectif parfois difficile à atteindre sur des bâtiments anciens sans une rénovation globale coûteuse.
- Taux d’amortissement plus faibles (2 % à 3 %) que ceux du neuf.
Comparatif chiffré sur un même budget
Pour un budget total de 220 000 € (prix + travaux le cas échéant), en loyer intermédiaire :
| Paramètre | Neuf | Ancien avec travaux |
|---|---|---|
| Base amortissable (80 %) | 176 000 € | 176 000 € |
| Taux d’amortissement | 3,5 % | 2 % |
| Amortissement annuel | 6 160 € | 3 520 € |
| Plafond annuel applicable | 8 000 € | 5 000 € |
| Déficit foncier majoré possible | Non applicable (pas de travaux) | Jusqu’à 21 400 €/an |
Ce comparatif est indicatif : le montant réel dépend du prix effectif du bien, du montant des travaux engagés et du niveau de loyer choisi.
Le seuil des 30 % de travaux : bien le calculer
Pour qu’un bien ancien soit éligible, le montant des travaux doit représenter au moins 30 % du prix d’acquisition du bien (hors travaux). Ce calcul doit être anticipé dès l’offre d’achat : un devis de travaux sous-évalué au départ peut compromettre l’éligibilité du projet si le montant final s’avère insuffisant. Il est recommandé de faire établir des devis précis par un professionnel avant de signer l’acte d’achat, plutôt que de se fier à une estimation approximative.
Choisir son profil selon sa situation
Vous manquez de temps ou d’appétence pour la gestion de travaux
Le neuf reste la solution la plus simple : aucun chantier à piloter, un bien livré clé en main, et des garanties constructeur qui sécurisent les premières années de détention.
Vous aimez piloter un projet et souhaitez optimiser votre budget
L’ancien avec travaux permet de valoriser un bien à prix décoté, avec un potentiel de plus-value patrimoniale intéressant si le quartier est bien choisi, en acceptant un investissement personnel plus important dans le suivi du chantier.
Vous recherchez un emplacement central
L’ancien offre généralement un accès à des emplacements plus centraux et mieux desservis, souvent inaccessibles en neuf faute de foncier disponible en cœur de ville.
Risques spécifiques à anticiper selon le choix
Pour le neuf
Le principal risque porte sur le délai de livraison en VEFA, qui peut retarder le début de votre engagement locatif et donc le point de départ de votre amortissement fiscal.
Pour l’ancien avec travaux
Le principal risque porte sur le dépassement de budget ou de délai des travaux, avec un impact direct sur l’atteinte du seuil de 30 % nécessaire à l’éligibilité, ainsi que sur l’obtention du DPE requis après rénovation.
Questions fréquentes
Puis-je choisir un taux de loyer différent selon que j’investis en neuf ou en ancien ?
Oui, le choix du type de loyer (intermédiaire, social, très social) est indépendant du choix neuf/ancien ; seul le taux d’amortissement applicable diffère selon ces deux paramètres combinés.
Le déficit foncier majoré s’applique-t-il aussi dans le neuf ?
Non, le déficit foncier majoré à 21 400 €/an est spécifiquement lié aux travaux de rénovation ; un bien neuf sans travaux n’y est pas éligible.
Comment être sûr d’atteindre le seuil de 30 % de travaux ?
Il est recommandé de faire réaliser des devis précis par des professionnels avant l’achat, et de prévoir une marge de sécurité budgétaire pour absorber d’éventuels imprévus de chantier sans repasser sous le seuil requis.
Quel profil génère la meilleure rentabilité globale, neuf ou ancien ?
Il n’y a pas de réponse universelle : cela dépend du prix réel du marché local, du montant des travaux nécessaires et de votre tolérance au risque de chantier, une simulation personnalisée sur un bien précis reste le moyen le plus fiable de comparer.
Vous hésitez entre un projet neuf et un projet ancien à rénover ? Échangez avec un conseiller Jeanbrun Conseil pour évaluer la stratégie la plus adaptée à votre budget et à votre profil.