Le Super Jeanbrun, notre stratégie qui combine le LLI et la loi Jeanbrun, ne s’applique pas à n’importe quel bien. Seuls les programmes explicitement conçus et commercialisés pour être éligibles simultanément aux deux dispositifs permettent réellement ce montage. Un bien éligible au LLI seul, ou à la loi Jeanbrun seule, ne suffit pas : il faut que les deux jeux de conditions soient remplis en même temps, sur le même bien.
Pourquoi seuls certains programmes sont réellement éligibles
Le LLI et la loi Jeanbrun ont chacun leurs propres critères d’éligibilité, indépendants l’un de l’autre. Un promoteur qui construit un programme LLI classique ne respecte pas nécessairement, par défaut, les critères de la loi Jeanbrun (type de bien, zone de loyer, mode de détention) et inversement. Pour que le cumul fonctionne, le programme doit avoir été pensé dès l’origine pour répondre aux deux cahiers des charges à la fois, et la structure juridique de détention (SCI à l’IR) doit être mise en place avant l’achat, pas ajoutée après coup.
Rappel rapide : les conditions du LLI
- Zones éligibles : uniquement zones A bis, A et B1 (B2 et C uniquement sur des exceptions très encadrées)
- Type de bien : logement neuf ou en VEFA
- Structure de détention : uniquement via une personne morale (SCI, SARL de famille…), jamais en nom propre direct
- Avantages : TVA réduite à 10 % au lieu de 20 %, exonération ou crédit d’impôt de taxe foncière sur une longue durée (généralement autour de 20 ans)
- Contrepartie : plafonds de loyers et de ressources du locataire à respecter
Rappel rapide : les conditions de la loi Jeanbrun
- Zones éligibles : aucune restriction géographique, toute la France
- Type de bien : appartement en immeuble collectif, neuf ou ancien avec au moins 30 % de travaux et DPE A ou B après rénovation
- Structure de détention : nom propre ou SCI à l’impôt sur le revenu (IR) exclusivement
- Type de location : nue exclusivement, résidence principale du locataire
- Durée d’engagement : 9 ans minimum
- Avantage : amortissement annuel de 3,5 % à 5,5 % selon le loyer pratiqué, plafonné entre 8 000 € et 12 000 €/an, plus déficit foncier classique imputable
Ce que ça signifie concrètement pour un programme « Super Jeanbrun »
Un programme réellement éligible au cumul doit donc respecter simultanément :
- Être situé en zone A bis, A ou B1 (condition LLI, plus restrictive que la loi Jeanbrun seule)
- Être un bien neuf (le LLI exclut l’ancien, contrairement à la loi Jeanbrun)
- Être détenu via une SCI à l’impôt sur le revenu précisément ni en nom propre (incompatible avec le LLI), ni via une SCI à l’IS (incompatible avec le mécanisme de déficit foncier Jeanbrun)
- Être loué nu, en résidence principale du locataire, dans le respect des plafonds de loyers les plus contraignants des deux dispositifs
Concrètement, cela exclut d’office : tout bien ancien (incompatible LLI), tout bien situé en zone B2 ou C (souvent incompatible LLI), toute détention en nom propre (incompatible LLI) et toute SCI à l’IS (incompatible avec le mécanisme fiscal Jeanbrun recherché).
Comment reconnaître un programme réellement éligible
- Le promoteur doit pouvoir confirmer explicitement l’éligibilité LLI du programme (agrément, zonage du bien) et non se contenter d’affirmer qu’il est « éligible à la défiscalisation » de manière générale.
- La notice descriptive doit mentionner la zone A bis, A ou B1 précise du bien.
- Le montage en SCI à l’IR doit être anticipé avant la réservation, pas après la signature de l’acte.
Un point de vigilance à ne jamais négliger
Les modalités précises d’application de la loi Jeanbrun aux structures sociétaires n’ont pas toutes été confirmées par décret à ce jour. Avant tout engagement sur un programme présenté comme « Super Jeanbrun », il est indispensable de faire valider le montage complet par un conseiller, plutôt que de se fier uniquement au discours commercial d’un promoteur.
Questions fréquentes
Un programme LLI classique devient-il automatiquement éligible à la loi Jeanbrun ?
Non, les deux dispositifs ont des critères indépendants ; un programme LLI n’est éligible à la loi Jeanbrun que s’il respecte en plus les conditions propres à ce dispositif, notamment le mode de détention en SCI à l’IR.
Peut-on transformer un investissement LLI existant en Super Jeanbrun après coup ?
C’est très difficile en pratique : la structure de détention et les critères d’éligibilité doivent être réunis dès l’achat, un montage ajouté après coup se heurte généralement à des obstacles juridiques et fiscaux importants.
Comment vérifier qu’un programme est réellement éligible aux deux dispositifs ?
Il faut demander une confirmation explicite du zonage LLI (A bis, A ou B1) et du type de bien, ainsi qu’anticiper la structure de SCI à l’IR avant toute réservation, idéalement avec l’appui d’un conseiller spécialisé.
Vous avez identifié un programme présenté comme éligible au Super Jeanbrun ? Faites vérifier son éligibilité réelle aux deux dispositifs avec un conseiller Jeanbrun Conseil avant tout engagement.