Une mécanique inspirée du LMNP, appliquée à la location nue
L’amortissement fiscal n’est pas une nouveauté en soi : il existe depuis longtemps dans le régime du loueur meublé non professionnel (LMNP), où il permet de déduire chaque année une partie de la valeur du bien loué. La loi Jeanbrun reprend cette logique et l’applique, pour la première fois, à la location nue – un changement significatif puisque ce mécanisme était jusqu’ici réservé à la location meublée.
Concrètement, plutôt que de bénéficier d’une réduction d’impôt fixe calculée une seule fois sur le prix d’achat (comme c’était le cas avec le Pinel), l’investisseur déduit chaque année un montant de ses revenus fonciers imposables, tant que les conditions du dispositif sont respectées.
Ce qu’on entend par « valeur amortissable »
L’amortissement ne se calcule pas sur le prix total du bien, mais sur sa valeur amortissable, qui exclut la valeur du terrain (celui-ci ne se déprécie pas dans le temps, contrairement à la construction). En pratique, cette valeur amortissable est généralement estimée à 80 % du prix d’acquisition, les 20 % restants correspondant à la quote-part du terrain.
Les taux d’amortissement selon votre projet
Taux applicables dans le neuf
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | jusqu’à 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5 % | jusqu’à 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5 % | jusqu’à 12 000 €/an |
Taux applicables dans l’ancien avec travaux
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 2 % | jusqu’à 5 000 €/an |
| Loyer social | 2,5 % | jusqu’à 6 500 €/an |
| Loyer très social | 3 % | jusqu’à 7 500 €/an |
Plus le loyer pratiqué est social, plus le taux d’amortissement et donc l’avantage fiscal est élevé. Ce mécanisme incite les investisseurs à pratiquer des loyers plus accessibles, en échange d’une déduction fiscale plus avantageuse.
Comment calculer votre amortissement annuel, étape par étape
Étape 1 : déterminer la valeur amortissable
Prenez le prix d’acquisition du bien et appliquez un abattement de 20 % correspondant à la valeur du terrain. Pour un bien à 200 000 €, la valeur amortissable s’élève donc à 160 000 €.
Étape 2 : appliquer le taux correspondant à votre projet
Multipliez cette valeur amortissable par le taux annuel correspondant à votre situation (neuf ou ancien, type de loyer pratiqué). Pour un bien neuf loué en loyer intermédiaire, le taux est de 3,5 %, soit un amortissement annuel de 5 600 €.
Étape 3 : déduire le montant de vos revenus fonciers
Ce montant d’amortissement vient directement en déduction de vos revenus fonciers bruts, avant application de votre tranche d’imposition. Plus votre tranche marginale d’imposition (TMI) est élevée, plus l’économie d’impôt réelle générée par cette déduction est importante.
L’impact de votre tranche d’imposition (TMI)
Pour un même amortissement annuel de 5 600 €, l’économie d’impôt réelle varie fortement selon votre tranche marginale d’imposition :
| Tranche d’imposition (TMI) | Économie d’impôt annuelle | Économie totale sur 9 ans |
|---|---|---|
| 11 % | 616 € | 5 544 € |
| 30 % | 1 680 € | 15 120 € |
| 41 % | 2 296 € | 20 664 € |
Ce tableau illustre un point essentiel : l’amortissement Jeanbrun profite proportionnellement davantage aux contribuables fortement imposés, contrairement à un crédit d’impôt qui aurait un effet identique quelle que soit la tranche d’imposition.
Évolution de l’amortissement cumulé sur la durée d’engagement
Sur la durée d’engagement minimale de 9 ans, l’amortissement se cumule année après année, jusqu’à atteindre le plafond de la valeur amortissable ou la durée d’engagement, selon ce qui intervient en premier :
| Année | Amortissement annuel | Amortissement cumulé |
|---|---|---|
| Année 1 | 5 600 € | 5 600 € |
| Année 3 | 5 600 € | 16 800 € |
| Année 5 | 5 600 € | 28 000 € |
| Année 9 | 5 600 € | 50 400 € |
Comment déclarer votre amortissement chaque année
Formulaire et rubrique concernée
L’amortissement pratiqué doit être renseigné chaque année dans votre déclaration de revenus fonciers (formulaire 2044), dans la rubrique dédiée aux dispositifs de déduction fiscale sur l’investissement locatif. Il est recommandé de se faire accompagner, au moins pour la première déclaration, afin de sécuriser le montant déclaré.
Justificatifs à conserver
Conservez précieusement l’ensemble des justificatifs liés à l’acquisition du bien (acte notarié, prix détaillé, quote-part du terrain), ainsi que les baux de location successifs, qui pourront être demandés en cas de contrôle de l’administration fiscale.
Amortissement Jeanbrun vs réduction d’impôt Pinel : une logique différente
Avec le Pinel, l’avantage fiscal correspondait à un pourcentage fixe du prix d’achat, réparti de manière égale sur la durée d’engagement (6, 9 ou 12 ans), indépendamment de la tranche d’imposition de l’investisseur. Avec la loi Jeanbrun, l’avantage se construit chaque année via l’amortissement, et son montant réel dépend directement de votre tranche marginale d’imposition un mécanisme fiscalement plus proche du LMNP que du Pinel.
Ce qu’il faut anticiper à la revente
Point important à garder en tête : les amortissements déduits pendant la durée de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. L’avantage fiscal obtenu chaque année n’est donc pas totalement acquis de manière définitive.
Questions fréquentes sur l’amortissement Jeanbrun
L’amortissement est-il automatique ou faut-il en faire la demande ?
Il doit être calculé et déclaré chaque année par le bailleur lui-même dans sa déclaration de revenus fonciers ce n’est pas un mécanisme automatique appliqué par l’administration fiscale.
Que se passe-t-il si je ne déclare pas mon amortissement une année ?
L’amortissement non déclaré pour une année donnée est généralement perdu pour cette année-là ; il est donc important de ne pas oublier cette démarche chaque année de location.
L’amortissement peut-il dépasser le montant de mes revenus fonciers ?
Non, l’amortissement s’impute uniquement dans la limite des revenus fonciers générés par le bien concerné ; il ne peut pas créer un déficit imputable sur le revenu global, contrairement au déficit foncier lié aux travaux.
Le taux d’amortissement change-t-il si je passe d’un loyer intermédiaire à un loyer social en cours de location ?
Un changement de type de loyer en cours d’engagement peut modifier le taux applicable, un point à valider avec un conseiller avant toute modification, pour sécuriser le montant de votre avantage fiscal.
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