Qu’est-ce que la loi Jeanbrun ?
La loi Jeanbrun est le nouveau dispositif fiscal qui permet aux particuliers achetant un logement destiné à la location de déduire, chaque année, une fraction de sa valeur de leurs revenus imposables. Ce mécanisme d’amortissement déductible, jusqu’ici réservé à la location meublée sous le régime LMNP, s’applique pour la première fois à la location nue, un changement de logique fiscale majeur par rapport aux dispositifs précédents.
Un nouveau dispositif de défiscalisation immobilière
Institué par l’article 47 de la loi de finances pour 2026, le dispositif répond à deux enjeux de fond : remobiliser l’épargne privée vers le logement locatif, alors que l’investissement dans ce secteur avait fortement ralenti ces dernières années, et améliorer la qualité du parc immobilier existant en incitant financièrement à la rénovation des logements anciens. Contrairement à une réduction d’impôt classique, calculée une fois pour toutes sur le prix d’achat, l’avantage fiscal ici se construit année après année, tant que les conditions du dispositif sont respectées.
Loi Jeanbrun ou statut du bailleur privé : la même chose
Sur le plan strictement juridique, le texte de loi ne parle pas de « loi Jeanbrun » mais du statut du bailleur privé. L’appellation « loi Jeanbrun » est un usage courant, popularisé par les investisseurs, les médias spécialisés et les professionnels du secteur immobilier. les deux termes désignent très exactement le même mécanisme fiscal, avec les mêmes conditions et les mêmes avantages.
Pourquoi ce nom : Vincent Jeanbrun et le plan Relance Logement
Le dispositif doit son nom à Vincent Jeanbrun, ministre de la Ville et du Logement, qui l’a porté dans le cadre du plan gouvernemental Relance Logement, annoncé le 23 janvier 2026 par le Premier ministre. L’ambition affichée par le gouvernement à travers ce plan est de construire 2 millions de logements d’ici 2030, en s’appuyant notamment sur la mobilisation de l’épargne des particuliers plutôt que sur le seul financement public.
Les objectifs du dispositif
- Relancer l’investissement locatif : redonner de l’attractivité à ce type de placement, après plusieurs années de ralentissement du marché immobilier residentiel.
- Répondre à la pénurie de logements : augmenter rapidement l’offre locative disponible, en particulier dans les zones où la tension locative reste forte.
- Encourager la rénovation du parc immobilier : en rendant éligibles les logements anciens rénovés, le dispositif pousse à l’amélioration de la performance énergétique du parc existant.
Comment fonctionne l’amortissement fiscal Jeanbrun ?
Le principe de l’amortissement déductible
Contrairement au Pinel, où l’avantage fiscal correspondait à un pourcentage fixe du prix d’achat réparti sur la durée d’engagement, la loi Jeanbrun fonctionne sur un principe d’amortissement annuel. Chaque année, un pourcentage de la valeur amortissable du bien, généralement estimée à 80 % du prix d’acquisition hors terrain vient directement diminuer le revenu foncier imposable du bailleur. Ce mécanisme se rapproche de la logique comptable utilisée en location meublée, mais appliqué ici à un logement loué nu.
Taux d’amortissement selon le type de bien et de location
Cas d’un bien neuf
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 3,5 % | jusqu’à 8 000 €/an |
| Loyer social | 4,5 % | jusqu’à 10 000 €/an |
| Loyer très social | 5,5 % | jusqu’à 12 000 €/an |
Cas d’un bien ancien avec travaux
| Type de location | Taux annuel | Plafond annuel |
|---|---|---|
| Loyer intermédiaire | 2 % | jusqu’à 5 000 €/an |
| Loyer social | 2,5 % | jusqu’à 6 500 €/an |
| Loyer très social | 3 % | jusqu’à 7 500 €/an |
On observe que les taux applicables au neuf sont sensiblement plus élevés que ceux de l’ancien : le dispositif encourage ainsi financièrement la construction neuve, tout en conservant un avantage réel pour les investisseurs qui choisissent de rénover un bien existant plutôt que d’en construire un nouveau.
Exemple chiffré
Prenons le cas d’un investisseur qui achète un logement neuf à 200 000 €, loué en loyer intermédiaire :
| Paramètre | Valeur |
|---|---|
| Prix d’achat | 200 000 € |
| Base amortissable (80 %) | 160 000 € |
| Taux applicable | 3,5 %/an |
| Amortissement déduit chaque année | 5 600 € |
| Économie d’impôt annuelle (TMI 30 %) | 1 680 € |
| Économie totale sur 9 ans | 15 120 € |
Ce calcul est indicatif : le montant réel de votre économie d’impôt dépend de votre tranche marginale d’imposition, du niveau de loyer pratiqué et de votre situation fiscale personnelle.
Conditions d’éligibilité à la loi Jeanbrun
Quels biens sont éligibles ?
- Les appartements en immeuble collectif uniquement, les maisons individuelles sont expressément exclues du dispositif.
- Les logements neufs ou acquis en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), à partir du 1ᵉʳ janvier 2026.
- Les logements anciens à rénover, à condition que le montant des travaux représente au moins 30 % du prix d’acquisition, et que le logement atteigne un DPE classe A ou B une fois les travaux réalisés.
Conditions de location à respecter
- La location doit être nue exclusivement, la location meublée ainsi que la location saisonnière de type Airbnb sont exclues du dispositif.
- Le logement doit constituer la résidence principale du locataire.
- Il est interdit de louer le bien à un membre de son propre foyer fiscal, ou à un ascendant ou descendant direct (parents, enfants).
Plafonds de loyers par zone
| Zone | Loyer intermédiaire (€/m²) | Loyer social (−15 %) | Loyer très social (−30 %) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € | 16,75 € | 13,80 € |
| Zone A | 14,64 € | 12,44 € | 10,24 € |
| Zone B1 | 11,80 € | 10,03 € | 8,26 € |
| Zone B2 / C | 10,26 € | 8,72 € | 7,18 € |
Durée d’engagement minimale
L’engagement de location est fixé à 9 ans minimum. Cette durée constitue une condition indispensable au maintien de l’avantage fiscal : tout manquement avant l’échéance des 9 ans expose le bailleur à une remise en cause rétroactive de l’ensemble des amortissements déjà déduits.
Cas d’exclusion à connaître
- Location meublée ou location de courte durée (type saisonnière/Airbnb).
- Location à un membre de la famille proche (ascendant, descendant, foyer fiscal).
- Non-respect des plafonds de loyers ou des conditions de ressources applicables au locataire.
Obligations du bailleur
Obligations déclaratives
Le bailleur est tenu de déclarer chaque année ses revenus fonciers issus de la location, en y mentionnant précisément le montant d’amortissement pratiqué au titre de la loi Jeanbrun. Cette déclaration conditionne le maintien de l’avantage fiscal d’une année sur l’autre.
Contrôle des ressources et du loyer du locataire
Selon le type de location choisi intermédiaire, social ou très social le bailleur doit être en mesure de justifier, en cas de contrôle par l’administration fiscale, du respect des plafonds de loyers ainsi que des conditions de ressources applicables au locataire.
Sanctions en cas de non-respect
Tout manquement aux conditions du dispositif durée d’engagement non respectée, dépassement des plafonds de loyers, location non conforme aux critères exigés expose le bailleur à la remise en cause rétroactive de l’ensemble de l’avantage fiscal obtenu depuis le début de la location.
Fiscalité à la revente
Réintégration des amortissements dans la plus-value
Un point souvent sous-estimé par les investisseurs : les amortissements déduits pendant toute la durée de location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value imposable lors de la revente du bien. Concrètement, l’avantage fiscal obtenu chaque année n’est donc pas totalement acquis de manière définitive : il se traduit, en partie, par une plus-value plus élevée au moment de la cession du logement.
Ce qu’il faut anticiper avant de revendre
Il est recommandé d’intégrer cet impact fiscal différé dans le calcul de rentabilité globale du projet dès l’achat, plutôt que de le découvrir au moment de la revente un point sur lequel un accompagnement par un conseiller spécialisé prend tout son sens.
Risques et limites du dispositif
Vacance locative
Comme pour tout investissement locatif, une période durant laquelle le logement reste sans locataire réduit mécaniquement la rentabilité globale attendue du projet.
Un engagement long
Neuf ans minimum représente un horizon d’investissement conséquent, qu’il convient d’anticiper au regard de vos projets personnels et patrimoniaux à moyen terme un changement de situation personnelle en cours d’engagement peut compliquer la gestion du bien.
Décrets d’application encore attendus
Certains aspects du dispositif restent, à ce jour, à préciser par décret d’application, notamment les modalités exactes de contrôle des ressources des locataires. Par ailleurs, le seuil de travaux exigé pour l’ancien, actuellement fixé à 30 % du prix d’acquisition, pourrait être abaissé à 20 % dans un texte réglementaire à venir un point à surveiller pour les investisseurs qui envisagent ce type de projet.
Dates clés à retenir
| Date | Événement |
|---|---|
| 23 janvier 2026 | Annonce du plan Relance Logement |
| 20 février 2026 | Entrée en vigueur du dispositif |
| 31 décembre 2027 | Fin du plafond majoré de déficit foncier (21 400 €) |
| 31 décembre 2028 | Date limite pour investir dans le dispositif |
Loi Jeanbrun et autres dispositifs
La loi Jeanbrun n’est pas le seul dispositif de défiscalisation immobilière disponible sur le marché. Selon votre profil d’investisseur et la nature de votre projet, il peut être pertinent de la comparer au Pinel, au LMNP ou encore au Denormandie, chacun répondant à une logique fiscale et à des conditions d’éligibilité différentes.
Questions fréquentes sur le dispositif
Quelle est la différence entre loi Jeanbrun et statut du bailleur privé ?
Aucune : ce sont deux noms qui désignent exactement le même mécanisme fiscal, l’un étant l’appellation courante utilisée par les professionnels, l’autre la dénomination officielle inscrite dans le texte de loi.
Peut-on louer un bien Jeanbrun en meublé ?
Non. Le dispositif s’applique exclusivement à la location nue ; la location meublée relève d’un régime fiscal différent (LMNP).
Que se passe-t-il si je revends avant la fin de l’engagement de 9 ans ?
L’avantage fiscal obtenu est remis en cause rétroactivement en cas de non-respect de la durée d’engagement minimale de 9 ans.
Le dispositif s’applique-t-il partout en France ?
Oui. Contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun ne comporte aucun zonage restrictif : elle s’applique sur l’ensemble du territoire français, avec des plafonds de loyers qui varient selon la zone géographique du bien.
Puis-je cumuler la loi Jeanbrun avec d’autres avantages fiscaux ?
Cela dépend étroitement de votre situation personnelle et de la structuration retenue pour votre projet un point à étudier au cas par cas avec un conseiller avant toute décision d’investissement.