Deux dispositifs, une même filiation
La loi Jeanbrun ne succède pas au Pinel par hasard : elle en reprend l’ambition, encourager l’investissement locatif privé tout en changeant profondément le mécanisme fiscal utilisé. Comprendre ce qui distingue réellement les deux dispositifs permet de mieux appréhender ce que la loi Jeanbrun apporte de nouveau.
Rappel : qu’est-ce que le dispositif Pinel
Pourquoi le Pinel a pris fin
Le dispositif Pinel, qui permettait une réduction d’impôt pouvant aller jusqu’à 21 % du prix d’achat sur 12 ans d’engagement, a définitivement pris fin au 31 décembre 2024. Aucun nouvel investissement Pinel n’est plus possible depuis cette date ; seuls les investisseurs ayant acquis un bien avant cette échéance continuent de bénéficier de l’avantage fiscal jusqu’au terme de leur engagement initial.
Comparatif détaillé Jeanbrun vs Pinel
| Critère | Loi Pinel | Loi Jeanbrun |
|---|---|---|
| Mécanisme fiscal | Réduction d’impôt | Amortissement déductible |
| Zonage | Zones A, A bis, B1 uniquement | Toute la France |
| Durée d’engagement | 6, 9 ou 12 ans | 9 ans minimum |
| Bien éligible | Neuf uniquement | Neuf ou ancien rénové (≥ 30 % travaux) |
| Avantage fiscal maximum | 21 % du prix sur 12 ans | Jusqu’à 12 000 €/an |
| Déficit foncier imputable | 10 700 €/an | 21 400 €/an (jusqu’au 31/12/2027) |
| Imputation sur revenu global | Non | Oui |
| Statut actuel | Terminé (31/12/2024) | Actif jusqu’au 31/12/2028 |
Le changement de mécanisme fiscal : amortissement vs réduction d’impôt
C’est la différence la plus structurante entre les deux dispositifs. Avec le Pinel, l’avantage fiscal était un pourcentage fixe du prix d’achat, calculé une fois pour toutes et réparti à parts égales sur la durée d’engagement, quelle que soit la tranche d’imposition de l’investisseur. Avec la loi Jeanbrun, l’avantage se construit chaque année via l’amortissement d’une partie de la valeur du bien, et son montant réel dépend directement de la tranche marginale d’imposition (TMI) de l’investisseur un mécanisme plus proche de la fiscalité du LMNP que de celle du Pinel.
La fin du zonage restrictif
Le Pinel limitait strictement l’investissement aux zones A, A bis et B1, excluant de fait une grande partie du territoire français, y compris certaines villes moyennes pourtant dynamiques. La loi Jeanbrun supprime cette restriction : tout le territoire est désormais éligible, le zonage ne servant plus qu’à déterminer le plafond de loyer applicable, et non plus à conditionner l’achat lui-même.
Neuf et ancien : une ouverture que le Pinel n’avait pas
Le Pinel se limitait exclusivement aux logements neufs ou en VEFA. La loi Jeanbrun ouvre le dispositif aux logements anciens rénovés, à condition que les travaux représentent au moins 30 % du prix d’acquisition et que le logement atteigne un DPE de classe A ou B après rénovation une évolution qui élargit considérablement le champ des projets possibles, notamment pour les investisseurs intéressés par la revalorisation de biens existants.
Que faire si vous avez déjà investi en Pinel ?
Si vous avez acquis un bien sous le régime Pinel avant le 31 décembre 2024, votre engagement se poursuit selon les règles Pinel initiales jusqu’à son terme : il n’est pas possible de basculer rétroactivement vers le mécanisme de la loi Jeanbrun pour un bien déjà engagé sous Pinel. En revanche, rien n’empêche de compléter votre patrimoine avec un nouvel investissement sous le régime Jeanbrun, en parallèle de votre engagement Pinel en cours.
Exemple chiffré : Pinel (ancien mécanisme) vs Jeanbrun
Pour un bien neuf de 200 000 € :
| Paramètre | Pinel (12 ans) | Jeanbrun (9 ans) |
|---|---|---|
| Avantage fiscal | 21 % du prix, soit 42 000 € | Selon amortissement et TMI |
| Répartition | 3 500 €/an fixe sur 12 ans | Variable selon la tranche d’imposition |
| Exemple à TMI 30 % | 3 500 €/an (fixe) | Environ 1 680 €/an sur amortissement de 5 600 €/an |
| Exemple à TMI 41 % | 3 500 €/an (fixe, non impacté par la TMI) | Environ 2 296 €/an |
Ces montants sont indicatifs et donnés à titre de comparaison pédagogique, le Pinel n’étant plus accessible aux nouveaux investisseurs, ce tableau illustre uniquement la différence de logique entre les deux mécanismes.
Questions fréquentes
Puis-je encore investir en Pinel en 2026 ?
Non, le dispositif Pinel a pris fin au 31 décembre 2024 pour tout nouvel investissement. Seuls les engagements pris avant cette date continuent de produire leurs effets.
La loi Jeanbrun est-elle plus avantageuse que le Pinel ?
Cela dépend de votre tranche d’imposition : plus elle est élevée, plus l’amortissement Jeanbrun tend à devenir intéressant comparé à l’ancienne réduction d’impôt fixe du Pinel. Une simulation personnalisée reste nécessaire pour comparer précisément les deux logiques sur votre situation.
Puis-je transformer mon investissement Pinel en cours en loi Jeanbrun ?
Non, un bien déjà engagé sous le régime Pinel continue de suivre les règles Pinel jusqu’au terme de l’engagement initial ; il n’existe pas de mécanisme de bascule rétroactive vers la loi Jeanbrun.
La loi Jeanbrun a-t-elle un zonage comme le Pinel ?
Non, la loi Jeanbrun s’applique sur l’ensemble du territoire français ; le zonage n’intervient que pour déterminer les plafonds de loyers, pas pour restreindre les zones d’achat éligibles.
Vous vous demandez ce que la loi Jeanbrun peut vous apporter par rapport à votre ancienne vision du Pinel ? Simulez votre économie d’impôt ou échangez avec un conseiller Jeanbrun Conseil pour y voir clair.