Une durée d’engagement de 9 ans minimum : ce qu’il faut savoir
Pourquoi 9 ans et pas une autre durée
La loi Jeanbrun fixe un engagement de location minimal de 9 ans, sans possibilité de durée plus courte contrairement au Pinel qui proposait des paliers de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée unique s’explique par la logique même du dispositif : l’amortissement se construisant année après année, une durée d’engagement stable permet de sécuriser le mécanisme fiscal sur le long terme, à la fois pour l’investisseur et pour l’administration.
Point de départ de l’engagement
L’engagement de location débute à la date de mise en location effective du logement, et non à la date d’acquisition du bien. Pour un achat en VEFA, cela signifie que le point de départ se situe après la livraison du logement et sa première mise en location, ce qui peut créer un décalage de plusieurs mois entre l’achat et le début réel de l’engagement.
Que se passe-t-il pendant les 9 ans ?
Obligation de location continue
Pendant toute la durée d’engagement, le logement doit rester loué en respectant les conditions du dispositif : location nue, résidence principale du locataire, plafonds de loyers et, selon le cas, de ressources respectés.
Tolérance en cas de vacance locative
Une période de vacance locative entre deux locataires n’est en principe pas pénalisante pour le maintien de l’avantage fiscal, à condition que le bailleur puisse justifier de diligences réelles pour retrouver un nouveau locataire dans un délai raisonnable (annonces, mandat à une agence, visites organisées).
Changement de locataire en cours d’engagement
Le bailleur peut tout à fait changer de locataire pendant la durée d’engagement : chaque nouveau bail doit simplement respecter les mêmes conditions de plafonds de loyer et, le cas échéant, de ressources que celles applicables au moment de la signature.
Les obligations déclaratives du bailleur
Déclaration annuelle des revenus fonciers
Chaque année, le bailleur doit déclarer ses revenus fonciers en y intégrant le montant d’amortissement pratiqué au titre du dispositif, dans le formulaire dédié aux revenus fonciers de sa déclaration de revenus.
Justificatifs à conserver pendant toute la durée
- L’acte d’acquisition détaillant le prix du bien et la quote-part du terrain
- Les baux de location successifs
- Les avis d’imposition du ou des locataires, si le dispositif choisi impose une condition de ressources
- Les factures de travaux, pour un bien ancien rénové dans le cadre du dispositif
Attestation de respect des plafonds
Il est recommandé de conserver, pour chaque année de location, un document récapitulatif du loyer pratiqué comparé au plafond applicable dans la zone concernée, un justificatif simple à produire qui peut faire gagner un temps précieux en cas de contrôle.
Le contrôle des ressources et du loyer du locataire
Vérification initiale à l’entrée dans les lieux
Selon le type de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social), les ressources du locataire doivent être vérifiées au moment de la signature du bail, sur la base de son avis d’imposition.
Actualisation annuelle des plafonds
Les plafonds de loyers applicables au dispositif sont révisés chaque année, généralement par indexation sur l’indice de référence des loyers (IRL). Le bailleur doit veiller à ne pas dépasser le plafond en vigueur au moment de chaque révision de loyer.
Cas particuliers et exceptions à la durée d’engagement
Les dispositifs de défiscalisation immobilière antérieurs (Pinel notamment) prévoyaient des cas de rupture anticipée de l’engagement sans perte de l’avantage fiscal, en cas d’aléas de la vie. Pour la loi Jeanbrun, ces cas restent à confirmer précisément par décret d’application. Les situations généralement concernées par ce type de tolérance sont :
Décès du bailleur
En cas de décès du bailleur en cours d’engagement, les héritiers reprenant le bien peuvent, sous certaines conditions, poursuivre l’engagement ou en être libérés sans remise en cause rétroactive de l’avantage déjà obtenu.
Invalidité ou perte d’emploi
Une invalidité reconnue (2ᵉ ou 3ᵉ catégorie) ou un licenciement du bailleur peuvent, dans les dispositifs comparables, justifier une rupture anticipée sans pénalité.
Divorce ou séparation
Un divorce ou une séparation entraînant la nécessité de céder le bien peut également, selon les dispositifs précédents, constituer un motif de rupture anticipée tolérée.
Point de vigilance : tant que les décrets d’application de la loi Jeanbrun n’ont pas confirmé la liste exacte de ces exceptions, il est recommandé de considérer l’engagement de 9 ans comme ferme et de valider tout projet de rupture anticipée avec un conseiller avant toute décision.
Que se passe-t-il à la fin des 9 ans ?
Fin de l’engagement : plusieurs options
Une fois les 9 ans écoulés, le bailleur retrouve une entière liberté sur son bien : il peut continuer à le louer sans contrainte de plafond, le vendre, ou le récupérer pour un usage personnel.
Reconduction, revente, ou passage en location libre
Le choix le plus adapté dépend de la situation patrimoniale du bailleur au terme de l’engagement : une revente permet de matérialiser la plus-value (en tenant compte de la réintégration des amortissements), tandis qu’un passage en location libre permet de pratiquer un loyer de marché, généralement plus élevé que les plafonds du dispositif.
Sanctions en cas de non-respect des obligations
Remise en cause de l’avantage fiscal
Tout manquement constaté aux obligations du dispositif, durée d’engagement non respectée, dépassement des plafonds de loyers, location non conforme entraîne la remise en cause rétroactive de l’ensemble de l’amortissement déduit depuis le début de la location, avec réintégration dans le revenu imposable de l’année du manquement.
Prescription et délai de contrôle
L’administration fiscale dispose d’un délai de contrôle classique sur les revenus fonciers déclarés, ce qui signifie qu’un manquement peut être détecté plusieurs années après qu’il s’est produit, d’où l’importance de conserver l’ensemble des justificatifs pendant toute la durée de l’engagement, et même au-delà.
Questions fréquentes sur la durée d’engagement
Puis-je louer à un locataire différent chaque année pendant les 9 ans ?
Oui, du moment que chaque nouveau bail respecte les conditions du dispositif (plafonds de loyer, ressources du locataire selon le type de loyer choisi).
Que se passe-t-il si mon logement reste vacant plusieurs mois ?
Une vacance locative justifiée par des diligences réelles pour retrouver un locataire n’est en principe pas pénalisante, mais une vacance prolongée sans démarche active peut être requalifiée par l’administration fiscale.
Puis-je vendre mon bien avant la fin des 9 ans dans certains cas ?
Certains cas exceptionnels (décès, invalidité, licenciement, divorce) sont généralement tolérés dans ce type de dispositif, mais leur confirmation officielle pour la loi Jeanbrun dépend des décrets d’application encore attendus, à valider impérativement avec un conseiller avant toute décision.
Dois-je refaire une déclaration spécifique chaque année ou seulement à la fin des 9 ans ?
La déclaration de l’amortissement doit être effectuée chaque année, dans votre déclaration de revenus fonciers, ce n’est pas une démarche unique réalisée en fin d’engagement.
Une question sur votre propre projet et sa durée d’engagement ? Échangez avec un conseiller Jeanbrun Conseil pour sécuriser votre investissement dès le départ.