Comprendre le zonage utilisé par la loi Jeanbrun
Un dispositif sans restriction géographique pour l’achat
Contrairement au Pinel, qui limitait l’investissement aux seules zones A, A bis et B1, la loi Jeanbrun ne comporte aucune restriction géographique sur la localisation du bien : un logement éligible peut être acheté partout en France, y compris en zone B2 ou C. C’est l’un des changements majeurs par rapport aux dispositifs précédents.
Le zonage sert uniquement au calcul des plafonds de loyers
Le zonage n’intervient donc pas comme un critère d’éligibilité du bien lui-même, mais uniquement pour déterminer le plafond de loyer applicable selon la tension du marché locatif local. Plus la zone est tendue (zone A bis), plus le plafond de loyer autorisé est élevé ; à l’inverse, en zone B2 ou C, les plafonds sont plus bas, mais restent généralement cohérents avec les loyers de marché pratiqués localement.
Comment savoir dans quelle zone se trouve votre bien
Le zonage A/A bis/B1/B2/C est un classement officiel déjà utilisé pour d’autres dispositifs (Pinel, PTZ…), consultable commune par commune sur les outils officiels du ministère du Logement. Un même département peut contenir plusieurs zones différentes selon les communes.
Quels types de biens sont éligibles
Logements neufs et VEFA
Les logements neufs, ainsi que les logements achetés en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), sont éligibles au dispositif dès lors que l’acquisition intervient à partir du 1ᵉʳ janvier 2026. Le taux d’amortissement applicable pour le neuf est plus favorable que pour l’ancien, ce qui en fait la configuration la plus simple pour un premier projet.
Logements anciens avec travaux
Un logement ancien peut également être éligible, à deux conditions cumulatives :
- Le montant des travaux de rénovation doit représenter au moins 30 % du prix total d’acquisition (prix d’achat du bien + coût des travaux).
- Le logement doit atteindre, une fois les travaux terminés, un DPE (diagnostic de performance énergétique) de classe A ou B.
Cette double condition vise à s’assurer que la rénovation engagée constitue une réelle amélioration de la performance énergétique du logement, et pas seulement des travaux d’aménagement cosmétiques.
Biens exclus du dispositif
- Les maisons individuelles, quelle que soit leur date de construction, sont explicitement exclues du dispositif : seuls les appartements en immeuble collectif sont éligibles.
- Les logements destinés à la location meublée ne sont pas éligibles, quel que soit leur état.
- Les logements ne respectant pas le seuil minimal de travaux (pour l’ancien) ou n’atteignant pas le DPE requis après rénovation.
Les plafonds de loyers par zone
Les plafonds de loyers, exprimés en euros par mètre carré, varient selon la zone géographique du bien et selon le type de loyer choisi (intermédiaire, social ou très social) :
| Zone | Loyer intermédiaire (€/m²) | Loyer social (−15 %) | Loyer très social (−30 %) |
|---|---|---|---|
| Zone A bis | 19,71 € | 16,75 € | 13,80 € |
| Zone A | 14,64 € | 12,44 € | 10,24 € |
| Zone B1 | 11,80 € | 10,03 € | 8,26 € |
| Zone B2 / C | 10,26 € | 8,72 € | 7,18 € |
Ces plafonds sont exprimés par mètre carré de surface habitable ; un coefficient de pondération peut s’appliquer selon la surface exacte du logement, comme c’est l’usage pour ce type de dispositif.
Les plafonds de ressources du locataire
Selon le type de loyer choisi intermédiaire, social ou très social, le locataire doit également respecter un plafond de ressources, calculé en fonction de la zone du bien et de la composition de son foyer (personne seule, couple, nombre de personnes à charge). Ces plafonds sont fixés par décret et actualisés chaque année.
À noter : les barèmes précis de ressources applicables à la loi Jeanbrun n’étant pas encore tous stabilisés à ce jour, il est recommandé de vérifier le barème en vigueur au moment de la mise en location, ou de vous faire accompagner par un conseiller pour confirmer l’éligibilité exacte de votre futur locataire.
Conditions liées au type de location
Location nue exclusivement
Le logement doit être loué nu, c’est-à-dire sans mobilier fourni par le bailleur. La location meublée, y compris de courte durée, est incompatible avec le dispositif.
Résidence principale du locataire
Le logement loué doit constituer la résidence principale du locataire, à l’exclusion de toute résidence secondaire ou location saisonnière.
Interdiction de location à un proche
La location à un membre de son foyer fiscal, ou à un ascendant ou descendant direct (parents, grands-parents, enfants, petits-enfants), n’est pas autorisée dans le cadre du dispositif.
Cas d’exclusion détaillés
- Maison individuelle : exclue quelle que soit sa localisation ou son état.
- Location meublée ou saisonnière : incompatible avec le dispositif, y compris de manière ponctuelle.
- Location à un proche : foyer fiscal, ascendants, descendants directs.
- Non-respect du seuil de travaux pour un bien ancien (moins de 30 % du prix d’acquisition).
- DPE insuffisant après travaux pour un bien ancien (classe C ou inférieure).
- Dépassement des plafonds de loyer ou de ressources applicables à la zone et au type de loyer choisi.
Questions fréquentes sur les conditions d’éligibilité
Puis-je investir en zone B2 ou C avec la loi Jeanbrun ?
Oui, contrairement au Pinel, la loi Jeanbrun n’exclut aucune zone géographique : seul le plafond de loyer applicable varie selon la zone du bien.
Un studio ou un T2 est-il éligible au même titre qu’un T4 ?
Oui, la taille du logement n’est pas un critère d’éligibilité en tant que tel ; seul le type de bien (appartement en collectif, neuf ou ancien rénové) est déterminant.
Comment prouver que mes travaux atteignent bien 30 % du prix d’acquisition ?
Il est nécessaire de conserver l’ensemble des factures de travaux, ainsi que l’acte d’acquisition mentionnant le prix d’achat initial, afin de pouvoir justifier ce ratio en cas de contrôle.
Que se passe-t-il si mon locataire dépasse le plafond de ressources en cours de bail ?
La condition de ressources s’apprécie généralement au moment de la signature du bail ; une évolution des revenus du locataire en cours de location ne remet pas en cause, en principe, l’éligibilité déjà acquise pour ce bail.
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